人流罕至,福州这个楼盘要注意了

NO.1｜壹

最近，频繁接到位于三江口板块下洋附近万科云城的推销电话，询问是否要入手一套，目前利好是地铁一号线延长线已经通车。我们查询了一下该项目备案名称叫万科派广场，从这个名字就知道是商业办公产品，不是住宅。

对于SOHO，现在各大媒体都刮起了一阵“风”，就是不停地告诫我们购房者，但凡是有条件能买住宅的情况，就千万不要选择商住楼。但是有些购房者也经常会反问：如果要是买得起住宅，怎么可能买什么商住楼？

所以，现在人们对SOHO产品之所以容易心动，最大的原因就是它的价格便宜。目前福州同区域的SOHO与住宅均价差不多，但SOHO产品可以获得名义上的双倍的面积，而且还不限购、不限贷，如果努力一把，大部分人总能把它“拿下”。

这个是大部分人买这个商业办公楼的唯一目的，至于其中有些投资客，钱多闲着蛮买也是可以理解。

NO.2｜贰

那么三江口这个万科云城值得入手吗、

首先我们知道SOHO产品一些共性，无论如何优秀的SOHO产品，无论做得与住宅再这么接近，在本质上依旧是完全不一样的。住宅和商办相比，是两个不同的地产物种，这个买房人一定要区别还开来。

用地性质，前者是住宅产权，后者是商业产权；

产权年限，住宅有70年，商业办公一般只有40年；

使用功能上，住宅只能居住，商业办公名义上为商住两用，可注册公司；

贷款方式，住宅可以商贷和公积金贷款，商业办公只能商贷；

首付比例，住宅最低只要3成，商业最低也要5成；

贷款利率和年限，住宅甚至可以下浮，最长贷30年，商业办公一般上浮10%，最长贷10年；

契税，住宅为1%到3%，商业办公一律3%；

学区，住宅有划片学区，商业办公没有学区；

落户，住宅可以落户，商业办公可以根据集体户落户；

公摊面积，住宅在17%到22%之间，商业办公在30%左右；

水电和物业，住宅为民用，费用较低，商办为商用，费用较高；

生活质量，住宅通天然气，商业办公一般没有天然气……

NO.3｜叁

那么对于刚需来说，三江口下洋片区万科云城可以入手吗、

从目前配套看，周围基础设施匮乏，就一个地铁买点，对于刚需来说首先考虑学校因素，我们认为如果购买周边安置房比如永南佳园，性价比更高，挂牌价在1.5万左右，而且有地铁加成，安置房社区虽然破，但是户型要比商办好太多。

如果刚需预算不足，不如租房慢慢攒钱买，才是上策，因为如果入手商业办公未来升值幅度小，关键是接盘的人太小众，刚需想通过买商业办公再次改善太难了。

对于投资客来说，我们认为三江口之前的牛皮吹的很大，那边最大问题就是无法提供大量就业岗位，导致人口无法聚集。我们知道当地人目前都是进城打工，人口是到台江鼓楼就业。而商业办公投资逻辑是有就业需求，提供房源出租给办公甚至住宅。但目前人口甚少，找什么人出租是一个大问题。

我们认为投资客完全可以等开发商盖好房子，来一个现房交易更好，因为提前买到房子，还得去贷款，得不偿失。投资就得算这个利益帐。有人说交房就不是这个价格，商业办公升值潜力可以忽略不计，想要投资可以买二手房。福州商业办公前车之鉴就是台江万达广场。

所以对于远郊商业办公，等开发商建好房子再买，没必要提前买期房，因为算一下期房成本更高，风险更大。这个三江口的商办，我们认为够呛的！建议谨慎选择！